Cách chọn mặt bằng mở quán cafe: 10 tiêu chí trước khi ký hợp đồng

Cách chọn mặt bằng mở quán cafe không nên bắt đầu bằng câu hỏi “chỗ này có đông người qua lại không?”. Một mặt bằng phù hợp phải đồng thời khớp với khách hàng mục tiêu, mô hình quán, ngân sách và cách vận hành.

Vị trí rất đẹp nhưng sai nhóm khách, giá thuê vượt khả năng hoặc không đủ chỗ để bố trí quầy và bàn vẫn có thể trở thành gánh nặng trong nhiều tháng sau khai trương.

Nếu bạn đang ở giai đoạn lập kế hoạch tổng thể, xem trước mở quán cafe bắt đầu từ đâu . Bài này chỉ tập trung sâu vào bước đánh giá và chọn mặt bằng.

Mặt bằng mở quán cafe tốt là mặt bằng như thế nào?

Không có một loại mặt bằng tốt cho mọi quán cafe. Mặt bằng tốt là nơi phù hợp với mô hình kinh doanh cụ thể và cho phép quán đạt được doanh thu cần thiết mà không tạo ra chi phí hoặc khó khăn vận hành quá lớn.

1. Mặt bằng có đúng khách hàng mục tiêu không?

Đây là tiêu chí nên kiểm tra đầu tiên. Lưu lượng người lớn không có nhiều giá trị nếu phần lớn người đi qua không phải khách hàng mà quán muốn phục vụ.

2. Đừng chỉ đếm người qua lại, hãy kiểm tra chất lượng lưu lượng

Lưu lượng cần được khảo sát theo đúng thời gian quán dự kiến bán hàng. Một con phố đông vào buổi tối có thể không phù hợp với quán cafe tập trung khách văn phòng buổi sáng.

Nên khảo sát ít nhất các khung giờ

Nên khảo sát cả ngày thường và cuối tuần. Ghi lại loại khách, hướng di chuyển, số người dừng lại và mức độ hoạt động của các quán xung quanh.

3. Kiểm tra khả năng nhìn thấy và tiếp cận mặt bằng

Một vị trí nằm trên đường lớn nhưng biển hiệu bị cây, cột điện hoặc phương tiện che khuất có thể kém hiệu quả hơn một vị trí nhỏ nhưng dễ nhận biết.

Nên đứng ở nhiều hướng và kiểm tra:

• Khách có nhìn thấy quán từ khoảng cách đủ xa không?
• Biển hiệu có thể đặt ở vị trí nào?
• Khách đi đúng chiều đường có dễ rẽ vào không?
• Có dải phân cách hoặc điểm quay đầu bất tiện không?
• Xe máy có thể dừng nhanh mà không gây nguy hiểm không?
• Lối vào có bị khuất hoặc quá hẹp không?

4. Chỗ để xe có đủ cho mô hình quán không?

Chỗ để xe ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp nhận khách, đặc biệt với quán phục vụ khách ngồi lâu hoặc nhóm đông.

5. Diện tích phải phù hợp với công năng, không chỉ số mét vuông

Hai mặt bằng cùng diện tích có thể cho số bàn sử dụng rất khác nhau vì hình dạng, cột, cầu thang, nhà vệ sinh, khoảng lùi và các khu vực không thể bố trí khách.

Hãy thử vẽ sơ đồ trước khi ký hợp đồng.

Sau khi chọn được địa điểm, có thể xem tiếp cách setup quán cafe để bố trí không gian và luồng phục vụ.

6. Kiểm tra điện, nước, thoát nước và hạ tầng

Chi phí cải tạo hạ tầng đôi khi không dễ nhìn thấy trong lần đầu xem mặt bằng. Đặc biệt với quán cafe, khu pha chế sử dụng nhiều thiết bị điện và nước.

7. Giá thuê phải được kiểm tra cùng toàn bộ chi phí mặt bằng

Không nên chỉ nhìn vào số tiền thuê hàng tháng. Chi phí mặt bằng thực tế còn có thể bao gồm tiền cọc, sửa chữa, biển hiệu, điện nước, gửi xe và những khoản cần đầu tư để đưa mặt bằng vào sử dụng.

Sau đó so sánh với tổng ngân sách mở quán và vốn dự phòng. Xem thêm chi phí mở quán cafe để lập dự toán tổng thể trước khi cam kết thuê dài hạn.

8. Đọc kỹ điều khoản thuê trước khi đầu tư vào mặt bằng

Một mặt bằng phù hợp về vị trí vẫn có thể trở thành rủi ro nếu điều khoản thuê không phù hợp với kế hoạch kinh doanh.

Các điểm nên làm rõ

• Thời hạn thuê.
• Số tiền và điều kiện hoàn trả tiền cọc.
• Thời điểm bắt đầu tính tiền thuê.
• Thời gian được phép sửa chữa trước khai trương.
• Cách và thời điểm điều chỉnh giá thuê.
• Quyền đặt biển hiệu và cải tạo mặt bằng.
• Trách nhiệm sửa chữa các hạng mục hiện có.
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
• Cách xử lý những tài sản quán đã đầu tư khi kết thúc thuê.

9. Khảo sát đối thủ và hệ sinh thái xung quanh

Có nhiều quán cafe xung quanh không nhất thiết là tín hiệu xấu. Điều quan trọng là hiểu vì sao khu vực đó có nhiều quán và liệu thị trường còn chỗ cho mô hình của bạn hay không.

Nên ghi lại:

• Số quán trong bán kính đi bộ phù hợp.
• Mức giá phổ biến.
• Nhóm khách chính của từng quán.
• Thời điểm đông và vắng.
• Điểm mạnh khác biệt của từng đối thủ.
• Các cửa hàng, trường học, văn phòng hoặc tiện ích kéo khách tới khu vực.

Nếu tất cả đối thủ đều vắng vào thời điểm bạn dự định kinh doanh, đó là tín hiệu cần nghiên cứu thêm, không nên mặc định rằng chỉ cần mở quán đẹp hơn là sẽ có khách.

10. Chạy thử luồng vận hành trước khi quyết định

Trước khi ký hợp đồng, hãy hình dung toàn bộ hành trình của khách và nhân viên trong mặt bằng.

Đồng thời thử luồng của nhân viên:

Nếu nhân viên phải liên tục đi vòng, đi qua khu vực quá hẹp hoặc lên xuống nhiều tầng, chi phí vận hành thực tế có thể cao hơn dự kiến.

Bảng chấm điểm mặt bằng quán cafe trước khi ký

Khi so sánh nhiều địa điểm, nên dùng cùng một bảng tiêu chí thay vì dựa vào cảm giác.

Những dấu hiệu nên cân nhắc lại trước khi thuê

Xem thêm những rủi ro khi mở quán cafe để kiểm tra các vấn đề ngoài mặt bằng như vốn, menu, nhân sự và vận hành.

Câu hỏi thường gặp

Chọn mặt bằng mở quán cafe nên ưu tiên yếu tố nào?

Nên ưu tiên mức độ phù hợp với khách hàng mục tiêu và khả năng tài chính trước. Một vị trí đông người nhưng sai khách hoặc tiền thuê quá cao vẫn có thể không phù hợp.

Mặt bằng quán cafe có nhất thiết phải nằm ở đường lớn không?

Không. Tùy mô hình, một vị trí trong ngõ hoặc đường nhỏ vẫn có thể phù hợp nếu khách có lý do chủ động tìm tới, dễ tiếp cận và chi phí thuê tương xứng.

Nên khảo sát mặt bằng bao nhiêu lần trước khi thuê?

Không nên quyết định chỉ từ một lần xem. Nên quay lại ở nhiều khung giờ và nếu có thể cả ngày thường lẫn cuối tuần để quan sát lưu lượng, giao thông và hoạt động xung quanh.

Mặt bằng rẻ có phải lựa chọn tốt cho quán mới không?

Không nhất thiết. Giá thuê thấp chỉ có ý nghĩa khi mặt bằng vẫn đáp ứng khách hàng mục tiêu, công năng và khả năng tiếp cận. Một mặt bằng rẻ nhưng cần cải tạo lớn cũng có thể tạo tổng chi phí cao.

Có nên ký hợp đồng ngay nếu tìm được vị trí đẹp?

Không nên quyết định chỉ vì sợ mất mặt bằng. Hãy hoàn thành ít nhất việc khảo sát khách hàng, kiểm tra công năng, dự toán tổng chi phí và đọc kỹ điều khoản thuê trước khi cam kết.